12.10.2012

Hilfe für Besitzer von Schrottimmobilien vom Bundesfinanzhof

Vielen Steuerzahlern wurden in den vergangenen Jahren Immobilien zum Kauf angepriesen. Mit diesen Immobilien sollten erhebliche Mieteinnahmen generiert werden können, mit denen die Interessenten nicht nur Steuer sparen und die Kredite für den Immobilienerwerb abbezahlen, sondern am Ende der Vermietung durch einen Verkauf auch noch ein erkleckliches Sümmchen verdienen sollten. Allzu oft platzten jedoch diese Träume und die Immobilienkäufer sitzen auf Wohneigentum, das nicht vermietet werden kann und müssen auch noch teure Kredite für die Immobilien abbezahlen. Solche Immobilien werden im Sprachgebrauch gern „Schrottimmobilien“ genannt.

Viele Immobilienbesitzer entschieden sich wegen der hohen laufenden Zuzahlungen zu einem Verkauf der Immobilien. Im überwiegenden Fall reichen die Verkaufserlöse jedoch nicht zu einer Tilgung der aufgenommenen Kredite. In der Folge bleiben noch jahrelange weitere Zinszahlungen, bis die Kredite abbezahlt sind.

Am 20. Juni 2012 fällte der Bundesfinanzhof nun ein steuerzahlerfreundliches Urteil (Az. IX R 67/10) zu diesen nachträglichen Schuldzinsen zur Versteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Bundesfinanzhof entschied, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen. Im Ergebnis kann daher der durch die gezahlten Zinsen entstehende Verlust aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden.

Der Bundesfinanzhof hält damit an seiner bisherigen Rechtsprechung zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht länger fest.

Zu beachten ist bei diesem Urteil, dass der Bundesfinanzhof seine Entscheidung ausschließlich zu Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie getroffen hat.

Noch nicht geklärt ist, wie der Bundesfinanzhof zur Frage des Werbungskostenabzuges entscheiden wird, wenn der Verkauf der Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist erfolgt ist. In der Fachliteratur ist diese Frage ebenfalls noch heftig umstritten.

Der Bundesfinanzhof wird also noch entscheiden müssen, ob nachträgliche Schuldzinsen bei Vermietungsimmobilien immer abgezogen werden können, oder ob zusätzlich noch das Kriterium der Steuerbarkeit des Verkaufs der Immobilie erfüllt sein muss.

Aktuell ist davon auszugehen, dass die Finanzbehörden einen nachträglichen Werbungskostenabzug außerhalb der Spekulationsfrist nicht akzeptieren werden.

Unser Fazit:

Den Besitzern von Schrottimmobilien ist ein offenes Gespräch mit einem steuerlichen Berater dringend zu empfehlen. Das neue Urteil des Bundesfinanzhofs könnte helfen, die finanziellen Lasten, die durch den Erwerb von Schrottimmobilien entstanden sind, abzumildern.

Unser Ansprechpartner für Sie:

Dr. André Gerhard Morgenstern LL.M. (taxation)

Rechtsanwalt / Fachanwalt für Steuerrecht

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